Doctrina del día: la vivienda familiar como Bien de Familia
Por Carina Mariela Ginestar, en La Ley Gran Cuyo
I. Introducción
Este trabajo trata de la protección jurídica de la vivienda familiar, más específicamente de la institución Bien de Familia. El fundamento radica en que la casa es mucho más que un simple techo, ya que es allí donde el hombre realiza y vive su propia vida, crece, se educa, construye también su identidad más profunda, sus relaciones con los otros y la unión fundamental de su existencia que es la familia. Ello demuestra la importancia que tiene la propiedad de la vivienda para el desarrollo integral de la persona humana y más específicamente de la familia.
II. Normativa aplicable a la vivienda familiar
Resulta oportuno, antes de examinar el caso testigo elegido para el desarrollo del presente estudio, analizar cual es el objetivo primordial de la ley -14.394- (Adla, XIV-A, 237) que regula el llamado bien de familia; lo prescripto por reglamentación provincial vigente -Ley Nº 8236-; la Constitución Nacional y los Tratados Internacionales, para tener un panorama de la normativa local e internacional en materia de vivienda familiar.
a) Ley 14.394/54: de su estudio surge que la finalidad del legislador fue exclusivamente la protección -contra el embargo- de la propiedad que constituye la vivienda del ciudadano.
Exige los siguientes requisitos para la constitución del bien de familia:
1) Propiedad y Vínculos: en primer término el constituyente del bien de familia debe acreditar su propiedad -mediante presentación del título pertinente- y justificar -mediante las partidas correspondientes- la existencia de cónyuge, ascendientes, descendientes, hijos adoptivos o parientes colaterales dentro del tercer grado de consanguinidad -la convivencia de éstos últimos beneficiarios debe ser acreditada mediante declaración jurada tal como lo prevé el art. 1 del Decreto 2513/60, modif. por los Decretos 38/63 y 2528/66- que convivan con él.
2) Habitación o Explotación Directa.
3) Un solo Bien de Familia, si el propietario tuviere varios inmuebles deberá optar por la subsistencia de uno sólo en ese carácter.
4) Aptitud: debe ser un inmueble apto para la vivienda o el desarrollo de una actividad lucrativa, como un campo, un establecimiento industrial, etcétera. El art. 168 y 169 del Decreto 2080/80 estableció que sólo se requiere que se asegure el destino del bien, cualquiera sea la valuación fiscal (1).
b) Ley Nº 8236: publicada en el Boletín Oficial el 23-09-11.
La presente Ley Provincial, en su Título VIII, Capítulo I, reglamenta la constitución del “Bien de Familia” y establece en su artículo 143 que:
“La Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Provincia, será la autoridad competente y de aplicación en la jurisdicción de la Provincia de Mendoza, a los fines previstos en los artículos 34 a 50 de la Ley Nacional Nº 14.394.
EL artículo 144 dispone que: “La afectación a bien de familia podrá realizarse: por escritura pública o acta administrativa ante la Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Provincia, en un todo de acuerdo con las reglas vigentes sobre instrumentos públicos.
Agrega, que las personas que decidan afectar un inmueble a bien de familia por acta administrativa deberán cumplimentar los siguientes requisitos:
1- Acreditar mediante declaración jurada:
a) La existencia y composición de la familia.
b) Que convive con sus colaterales en el supuesto final del art. 36 de esta ley.
c) Que no tiene otro inmueble afectado al régimen, ni tampoco tiene en trámite la afectación de otro inmueble.
d) Que el propietario o su familia habitan personalmente el inmueble o lo explotan por cuenta propia.
2- Acreditar los parentescos que se declaren a tal fin con las respectivas partidas o resoluciones judiciales.
3- Justificar la situación jurídica del inmueble y su valuación fiscal.
4- Si hubiere condominio, la petición de acogimiento deberá ser hecha por todos los condóminos, justificando que existe entre ellos el parentesco requerido por el artículo 36 de esta ley”.
En el artículo 145 prescribe que: “Cuando la inscripción del bien de familia se disponga por orden judicial, se exigirán los mismos recaudos que dispone el presente reglamento para la constitución por acta administrativa”.
Ahora bien, debemos dejara aclarado que el acta administrativa de constitución, deberá consignar circunstanciadamente el cumplimiento de los recaudos y los requisitos exigidos por la Ley Nacional Nº 14.394 y por la reglamentación establecida por esta Ley Provincial Nº 8236, debiendo ser suscripta -dicha acta- por el constituyente y por el funcionario competente autorizante. Además se deberá acompañar el título de propiedad del inmueble cuya afectación se solicite, o certificación en caso de encontrarse en instituciones oficiales de crédito, indicándose la institución y el número de expediente en que se encuentre.
Se admitirá la constitución cualquiera sea la valuación fiscal del inmueble, siempre que estuviere destinado a vivienda del constituyente o su familia o cuando además de ese destino, se llevara a cabo actividad lucrativa desarrollada personalmente por el titular o los beneficiarios de la institución.
En los restantes supuestos previstos por el artículo 41 de la Ley Nº 14.394, será menester para acogerse a los beneficios de este régimen, además de la explotación personal por parte del propietario o su familia, que la valuación fiscal del inmueble no exceda los montos que determine anualmente el Poder Ejecutivo.
El propietario de un inmueble afectado a Bien de Familia, al momento de constituir un gravamen, podrá declararlo inoponible frente al mismo, en las condiciones establecidas por el artículo 37 de la Ley Nº 14.394.
c) La Constitución Nacional -art. 14 bis- contiene una cláusula de protección integral de la familia, la defensa del bien de familia, la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna.
d) El Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales, aprobado por la República Argentina por la ley 23.313 (Adla, XLVI-B, 1107) y publicado en el Boletín Oficial en mayo de 1986 -art. 11 inciso 1- reconoce el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y para su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Agrega que los Estados Partes tomarán todas las medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho.
Teniendo claro las disposiciones que rigen y reglamentan la constitución del bien de familia; analizaremos un caso que considero testigo, en el abordaje del bien de familia.
III. Análisis Jurisprudencial del Bien de Familia
“Meuli, Johann P. s/ quiebra” dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala A, de fecha 15-02-07 , publicado en el Suplemento de Concursos y Quiebras de Editorial La Ley, en junio de 2007
a) Hechos.
En una quiebra, el juez de primera instancia dispuso desafectar un inmueble del fallido, de la inscripción como bien de familia, con fundamento en: a) que los beneficiarios no residen en la propiedad y b) que existen créditos verificados cuyo origen es anterior a la inscripción. Apeló el fallido. Sostuvo que en el caso es irrelevante si el titular del bien y su hija menor no viven en el bien, porque la télesis del instituto no tiene relación con dicha circunstancia, sino con la protección frente a las contingencias económicas. La alzada confirmó la sentencia apelada.
b) Análisis.
*La obligación de habitar el bien, es el primer argumento sostenido por el juez de primera instancia y ratificado luego por la Cámara, para ordenar desafectar el inmueble inscripto como bien de familia. El art. 41 -del régimen del bien de familia- establece que “el propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien o a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en él existente, salvo excepciones que la autoridad de aplicación podrá acordar sólo transitoriamente y por causas debidamente justificadas”.
La Cámara agrega que la desafectación deviene fatal por falta de subsistencia de uno de los requisitos sustanciales de viabilidad de la afectación del bien de familia, como es la convivencia del núcleo familiar, sin que obste a esta solución la existencia o no de créditos de origen anterior a la inscripción, por lo que el tratamiento del agravio relativo a la inoponibilidad del beneficio respecto del crédito de la AFIP se muestra por demás inoficioso a efectos del recurso en análisis, por lo que debe rechazarse la apelación deducida.
Del texto de la ley se desprende claramente que es obligación del propietario y demás beneficiarios habitar el inmueble inscripto como bien de familia y sólo se puede eximir de esta obligación excepcionalmente y con autorización administrativa al efecto. Por ejemplo, puede suceder que el beneficiario se mude temporariamente del inmueble, pero para que subsista la afectación, la autoridad examinará las causas de la no habitación, las que deben ser realmente ponderables y además transitorias, para que se otorgue la respectiva conformidad.
En el caso tratado se ordena la desafectación de la inscripción como bien de familia de un inmueble de propiedad del fallido, porque de las constancias de la causa se extrae que aquél no posee su residencia habitual en el país, basándose en que ello contraría el fin de la ley, cual es proteger el hogar de la familia, máxime cuando en el caso tampoco se requirió la autorización administrativa prevista para supuestos excepcionales. Por ello procede la desafectación por abandono de la ocupación sin causa razonable (2). Podemos citar también como jurisprudencia vinculada al caso comentado, el fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala C del 28-11-03, dictado en los autos caratulados “Sinno Bartolomé s/ quiebra”, publicado en La Ley, 2004-D, 906. En éstos, el juez de primera instancia dispuso la desafectación como bien de familia de un inmueble del fallido, por no cumplirse el requisito de habitabilidad del bien previsto por la ley 14.394. La cónyuge por sí y en representación de sus hijos menores interpuso recurso de apelación. La Cámara confirmó la resolución apelada argumentando que procede la desafectación, pues el bien no se encuentra habitado por el constituyente ni por los beneficiarios de la afectación sino por terceros, circunstancia que desvirtúa la naturaleza del instituto protectorio de la vivienda familiar, y además dicha desafectación alcanza la totalidad del bien y no sólo a la porción indivisa del deudor. En igual sentido dicha Cámara se pronunció en los autos caratulados “Peralta Ramos, Sebastián s/ quiebra”, conf. Sala D, 19-06-97.
-El bien de familia no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal. De éste precepto emana el segundo fundamento sostenido en el presente caso para ordenar la desafectación del bien, ya que a criterio del Juzgador existen créditos verificados cuyo origen es anterior a la inscripción, por lo tanto la inscripción como bien de familia no es oponible a éstos.
El art. 35 del mencionado régimen exige un acto de constitución de naturaleza administrativa -inscripción en el registro respectivo- para que el bien de familia produzca efectos y el art. 38 establece que el bien de familia no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en caso de concurso o quiebra (con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el art. 37 –podrá autorizarse el gravamen cuando mediare causa grave o manifiesta utilidad para la familia- o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca).
La mayoría de la doctrina registralista, sostiene que la inscripción del bien de familia es de naturaleza constitutiva. En tal sentido se ha resuelto que una cosa es la constitución del bien de familia y otra la inscripción o registro de ese bien, tal como resulta de varias normas de la ley 14.394 y de la propia naturaleza de la institución. La constitución del bien de familia produce cuatro efectos diferenciales y sólo uno de ellos -la inembargabilidad, o mejor dicho, la inejecutabilidad- se produce a partir de la inscripción en el registro; los otros efectos: consentimiento conyugal -art. 37- exención impositiva -arts. 40 y 46- y rebaja arancelaria -arts. 47 y 48- son autónomos respecto de la inscripción y tienen efectos pre o posregistrales (3). El Superior Tribunal del país dijo que la afectación de un inmueble al régimen del bien de familia debe tenerse por operada desde el momento en que así fue solicitado por el interesado, aún cuando la Dirección General de Inmuebles de la provincia, por error, no hubiese practicado el asiento sobre el folio real correspondiente. Bidart Campos sostiene que la flexibilidad en la interpretación de una cuestión de hecho, prueba y derecho común, tuvo fundamento en el arraigo constitucional del bien de familia (4).
Al referirnos a la inscripción del bien, debemos destacar que la necesidad de acceso registral no es una exigencia universal. Así, por ejemplo, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha resuelto que el derecho de hogar seguro no requiere inscripción en el registro de la propiedad para ser oponible, ya que la ocupación del inmueble por su dueño es notificación a todos de su derecho de hogar seguro sobre dicho inmueble.
Si bien el Código Procesal Civil de la Provincia de Mendoza en el art. 235 inc. 3 dispone que es “inembargable el bien de familia y el inmueble donde esté constituido el hogar del deudor….”, la Cámara Tercera de Apelaciones en lo Civil de Mendoza resolvió que el segundo supuesto contemplado en el artículo, perdió vigencia después de la sanción y reglamentación de la ley nacional 14.394; por ello desde que ésta existe, ella es la que rige lo relativo a las restricciones al derecho de propiedad a través del bien de familia (5).
Es bien sabido (6), que el objeto de la constitución de un inmueble como bien de familia, ya sea éste urbano o rural, es garantizar que dicho bien sea preservado de los ataques de los acreedores que tuviere el deudor con posterioridad a su constitución, priorizando de esta forma el interés superior de la familia al de los acreedores del titular del bien. Es que sí, a la problemática por la que atraviesa en los últimos tiempos la familia, le sumamos las dificultades económicas propias de los tiempos de crisis, la solidez de ella se quebranta. Estas circunstancias fueron las que hicieron surgir la necesidad de una legislación protectora. De lo que se trata es de poner a resguardo la sede del hogar conyugal, de las peripecias comerciales del propietario del inmueble. De lo que se trata es de proteger la vivienda familiar no sólo desde un punto de vista económico, sino fundamentalmente desde una perspectiva humana, interrelacionando así la economía con el derecho.
La Sala A de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial al confirmar un fallo de primera instancia que había ordenado la desafectación de la inscripción como bien de familia de un inmueble en el cual no habitaban ni el constituyente ni sus familiares, con motivo de las deudas que pesaban sobre el fallido, anteriores a la inscripción en el registro, se enrola dentro de lo que entendemos es la posición que, con justo equilibrio, busca preservar la institución del bien de familia.
El Tribunal señala que cabe confirmar el pronunciamiento de primera instancia que hace lugar a la desafectación como bien de familia de un departamento de propiedad del fallido. En efecto surge del caso anotado que el titular del bien no sólo no vivía en el inmueble, sino que ni siquiera lo hacía en el país. Que tampoco tenía aquí su residencia. Que el asiento de sus negocios tampoco se encontraba aquí. Que había cambiado su domicilio a la ciudad de Davos-Suiza. Que se encontraba divorciado y que la hija habida de su matrimonio tampoco vivía aquí, sino que lo hacía en España. Que ésta sólo lo visitaba en forma esporádica. Que hacía más de dos años que el inmueble se encontraba habitado por terceras personas extrañas al fallido. Que el inmueble aparentemente había sido alquilado. Es decir, que justamente lo que quiere la ley y que tanto nuestra jurisprudencia y doctrina han proclamado, no se da en el presente caso, por cuanto no habitaban dicho lugar ni el constituyente ni su familia, tampoco se acreditó que fuera necesario para cubrir sus necesidades y consiguientemente no es dable brindarle una protección que es ajena al origen de la institución. Es que de haber admitido el recurso, el Tribunal de Alzada, se habría abierto una puerta para que el sustento que dio origen a la creación de la constitución de bien de familia quedara desvirtuado.
En último lugar, resulta necesario agregar que justamente lo que la Cámara señala con toda claridad es que es necesario para mantener un inmueble como bien de familia, conforme lo establece el art. 41 de la ley 14.394, que el propietario o su familia habiten el inmueble, salvo que por causas justificadas y sólo transitorias, la autoridad de aplicación, que es quien puede otorgar determinadas excepciones, lo haya hecho. Esta circunstancia, además, no sólo no se dio, sino que tampoco se la requirió. Es decir, que de haberse hecho lugar al pedido formulado se estaría alterando el sentido para el que fue creado el Instituto, pues quien pidió que no se desafectara el bien, utiliza una institución noble para eludir el pago de sus obligaciones.
IV. Conclusión
En primer lugar y del examen del caso testigo desarrollado, se desprende que el titular del bien no vivía en el inmueble y no había solicitado la autorización administrativa -excepcional y transitoria- pertinente para ello y tampoco tenía en el país su residencia. Además, por estar divorciado, su hija lo visitaba ocasionalmente. A ello hay que sumarle que el inmueble inscripto como bien de familia estaba aparentemente alquilado, es decir ocupado por terceras personas, sin acreditar el constituyente que dicha locación fuera necesaria para cubrir sus necesidades. Por lo que la Cámara en este caso específico, de haber admitido el recurso, habría desdibujado el fundamento que dio origen a la creación del instituto del bien de familia -la protección de la vivienda familiar- es decir priorizar el interés superior de la familia por encima aún de otros principios de interés supra-individual, como sería el de los acreedores del titular del bien.
En segundo lugar y refiriéndonos al Instituto objeto de estudio, consideramos que el Bien de Familia es un instituto de raigambre netamente social, que se encuentra directamente vinculado con la protección de la familia como unidad primaria de la sociedad; y a su vez, tiene una innegable vinculación con los derechos humanos de la persona, como es el derecho a una vivienda digna, expresamente garantizado por la Constitución Nacional en el art. 14 bis. Tal es su dimensión e importancia que el bien de familia funda una institución que trasciende el marco de nuestra legislación para constituirse en un instituto del derecho internacional, que se encuentra contemplado con diversos alcances y matices en la legislación europea (Francia, Italia, Portugal, Suiza, Alemania) y americana (Estados Unidos, Canadá, México, Brasil, Colombia, entre otros). Es por ello, que en las cuestiones que con él se vinculan se encuentra involucrado el orden público desde el punto de vista de los intereses condicionados y garantizados por la carta fundamental.
En este marco la Ley 14.394 prevé que el inmueble constituido como bien de familia podrá ser desafectado de oficio o a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistan los requisitos previstos en los arts. 34, 36 y 41, esto es, cuando el inmueble no sea de propiedad del constituyente; si los beneficiarios dejaren de convivir con aquél y si no cumplieren con la obligación de habitar el bien. A ello debe añadirse, que la Ley Provincial Nº 8236 establece que la inscripción de la desafectación solo procederá si la misma se realiza por acta administrativa en el Registro, oficio judicial o documento notarial. En este último caso podrá hacerse simultáneamente con los actos de trasmisión, modificación, cesión o constitución de derechos reales.
Del análisis del presente instituto, concluimos que si el inmueble inscripto como bien de familia no es habitado por ninguno de los beneficiarios, sin causa valedera, no se justifica la subsistencia de la afectación, pues ha desaparecido el interés familiar, siendo procedente su desafectación a pedido del acreedor interesado. Pero debemos cuidar no caer en exceso de rigor ritual manifiesto, porque puede suceder que el fallido haya alquilado transitoriamente el inmueble para así producir recursos destinados a la subsistencia de su familia, ante el estado de necesidad económica que produjo la quiebra, siempre y cuando ésta situación sea provisoria y reasuma luego la utilización de la vivienda; éste sería un caso de excepción a la obligación de habitar -exigida por la normativa vigente- que la autoridad administrativa y luego la judicial deberán tener en cuenta. Por ello, el Juzgador deberá estudiar detalladamente, las particularidades de cada caso concreto a resolver, para arribar a una decisión judicial justa, prudente y razonable.
V. Bibliografía
Borda, Guillermo A., “Tratado de Derecho de Familia”, Editorial Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1993.
Dillon Gregorio A., “Protección jurídica de la vivienda”, Ediciones Jurídicas Cuyo, Mendoza, 2006.
Kemelmajer De Carlucci, Aída, “Revista del Derecho Comercial y de las Obligaciones” – “Bien de Familia y Quiebra”, Revista Nº 100, Editorial Depalma, 1984.
Kemelmajer De Carlucci, Aída, “Protección jurídica de la vivienda familiar”, Editorial Hammurabi, Buenos Aires, 1995.
Mazzinghi, Jorge A., “Derecho de Familia”, Editorial Abaco, Buenos Aires, 1996.
(1) CNCiv., Sala F, 28-6-93, La Ley, 1993-E, 457.
(2) CNCiv., Sala G, 8-10-87, “Martino, Cándido”, JA, 1988-II-221 y La Ley, 1988-A, 381.
(3) Nota de García Coni al fallo de la CNCiv., Sala B, 17-03-59, La Ley, 94-515 y ED, 100-418, en Revista del Notariado, 810-1065.
(4) CSJN, 10-08-85, “Carrizo José, Inc. Levantamiento de embargo”, Fallos, 307-II-1647; La Ley, 1986-A, 545 y ED, 115-580.
(5) Jurisprudencia, 3º Cámara de Apelación Civil y Comercial de Mendoza, 06-10-93, “Yazlli, J. C. c/ Gladys Aída Coria”, Foro de Cuyo, 1994.
(6) Borda, Guillermo, Comentario al Fallo Elegido, “Suplemento de Concursos y Quiebras”, Editorial La Ley, Junio de 2007
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